Le locataire reste malgré le congé : que faire ?

En bref. Tout repose sur la validité du congé : motif, préavis de six mois (trois mois en meublé), mentions obligatoires, notice d'information. Un congé irrégulier est nul et le bail se poursuit. Avant d'assigner, le cabinet contrôle donc le congé ligne à ligne.

Trois motifs, et seulement trois

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, et pour l'un de ces motifs (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) :

• La reprise pour habiter. Au profit du bailleur, de son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis au moins un an, de ses ascendants ou descendants, ou de ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise.
• La vente. En location vide, le congé vaut offre de vente au locataire : il indique le prix et les conditions de la vente, et l'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis.
• Un motif légitime et sérieux. Notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations.

Les conditions de validité

Le piège du recommandé. Le préavis ne court qu'à compter de la réception de la lettre. Un recommandé non retiré ne fait pas courir le délai : pour un congé, l'acte de commissaire de justice est la voie sûre.

Les locataires protégés et les restrictions

• Locataire âgé aux ressources modestes. Le bailleur ne peut pas donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins, à proximité. Cette protection ne joue pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au même plafond.
• Bien acheté occupé. L'acquéreur d'un logement loué ne peut pas toujours donner congé à la première échéance : la loi diffère le congé pour vente et le congé pour reprise selon la date d'acquisition.
• Congé frauduleux. Un congé justifié frauduleusement par une reprise ou une vente expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

Si le locataire reste : la procédure

1. Contrôle du congéDate de réception, préavis, motif, mentions, notice. C'est le premier moyen de défense du locataire ; mieux vaut l'avoir anticipé.
2. Sommation de quitter les lieuxAdressée par l'avocat à l'expiration du préavis.
3. AssignationDevant le juge des contentieux de la protection, en validation du congé, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation.
4. JugementLe juge vérifie la réalité du motif et la régularité du congé. Il peut accorder à l'occupant des délais pour partir.
5. ExécutionCommandement de quitter les lieux, délai de deux mois, puis expulsion hors trêve hivernale.

Pendant toute la procédure, l'occupant doit une indemnité d'occupation, en général égale au loyer et aux charges. S'il cesse aussi de payer, les arriérés sont réclamés dans la même instance.

Et la vente, pendant ce temps ?

Un logement occupé sans titre se vend mal. Si le préfet refuse ensuite le concours de la force publique, la perte de valeur liée à une vente désavantageuse et les frais liés à l'impossibilité de vendre font partie des préjudices que l'État doit réparer.