Procédure d'expulsion pour loyer impayé

Les étapes réelles, du commandement de payer à l'expulsion.

Expulser un locataire qui ne paie plus passe obligatoirement par la justice. Après une mise en demeure, un commissaire de justice délivre un commandement de payer, puis l'avocat assigne devant le juge. Le juge prononce la résiliation du bail et l'expulsion, exécutée ensuite par le commissaire de justice.

Une règle absolue : pas d'expulsion par soi-même

Changer la serrure, couper l'eau ou mettre les affaires dehors est interdit et sévèrement sanctionné, même face à un locataire de mauvaise foi. L'expulsion ne peut résulter que d'une décision de justice exécutée par un commissaire de justice. Tout raccourci se retourne contre le bailleur.

Pour le contexte général, voir le guide loyer impayé : que faire. La procédure commence toujours par une mise en demeure.

Les étapes de la procédure

La procédure suit un ordre précis. Sauter une étape ou en rater la forme fait perdre des mois.

Mise en demeure
L'avocat somme le locataire de payer. Sans effet, la procédure s'enclenche. Voir la page mise en demeure pour loyer impayé.
Commandement de payer
Un commissaire de justice délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Le locataire dispose de six semaines pour régulariser sa dette (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Saisine et assignation
À l'expiration du délai, l'avocat assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection. Le commissaire de justice signale le commandement à la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions) lorsque l'impayé persiste depuis deux mois ou atteint deux fois le loyer mensuel hors charges. L'assignation doit en outre être notifiée au préfet six semaines au moins avant l'audience, à peine d'irrecevabilité (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).
Audience et jugement
L'avocat plaide. Le juge peut constater la résiliation du bail, condamner aux sommes dues et ordonner l'expulsion. Le délai pour obtenir l'audience puis le jugement dépend de l'encombrement du tribunal et s'étend en pratique sur plusieurs mois.
Commandement de quitter les lieux
Le jugement obtenu, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux. L'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois, sauf réduction par le juge, mauvaise foi ou squat (article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
Expulsion
Faute de départ volontaire, l'expulsion est exécutée par le commissaire de justice, au besoin avec le concours de la force publique, hors période de suspension hivernale.

Votre locataire ne paie plus ?

Maître Djaraouane engage et suit la procédure, et plaide à l'audience pour le bailleur.

Déposer mon dossier

Le rôle de l'avocat à l'audience

Devant le juge des contentieux de la protection, la qualité de l'assignation et de la plaidoirie pèse lourd : montant réclamé, indemnité d'occupation, demande d'expulsion, réponse aux demandes de délai du locataire. C'est là que l'intervention d'un avocat fait la différence, comme expliqué sur la page avocat loyer impayé à Paris.

Les calendriers et la suspension hivernale sont détaillés sur la page délais d'expulsion et trêve hivernale.

Jugement obtenu mais expulsion bloquée ? Si le préfet refuse le concours de la force publique, l'État doit réparer le préjudice du propriétaire. Voir indemnisation de l'État en cas de refus d'expulsion.

Questions fréquentes

Peut-on expulser un locataire qui ne paie pas ?

Oui, mais uniquement par la voie judiciaire. Le bailleur ne peut jamais expulser lui-même. Il faut une décision du juge, puis une exécution par un commissaire de justice.

Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?

La durée dépend de chaque étape et de l'encombrement du tribunal. Elle varie fortement selon les situations et les juridictions, et se compte généralement en mois.

Quel juge est compétent ?

Pour un bail d'habitation, c'est le juge des contentieux de la protection. Maître Djaraouane, avocat au Barreau de Paris, y représente directement le bailleur.

Qu'est-ce que la clause résolutoire ?

C'est la clause du bail qui prévoit sa résiliation en cas d'impayés. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, ce commandement devant indiquer au locataire qu'il dispose de six semaines pour payer (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Le locataire peut-il obtenir des délais ?

Oui, le juge peut accorder des délais de paiement ou des délais pour quitter les lieux selon la situation du locataire. C'est l'un des enjeux de l'audience, où l'assistance d'un avocat compte.

La trêve hivernale empêche-t-elle la procédure ?

Non. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'exécution matérielle de l'expulsion, mais la procédure judiciaire continue d'avancer. Détails sur la page délais d'expulsion et trêve hivernale.

Que deviennent les loyers pendant la procédure ?

Après résiliation, le locataire doit une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif. L'avocat la chiffre et la réclame dans l'assignation, en plus des arriérés.