Loyer impayé : que faire ?

Le guide du propriétaire, de la première relance à l'expulsion.

Votre locataire ne paie plus ? Relancez par écrit, puis envoyez une mise en demeure d'avocat. Si elle reste sans effet, un avocat engage la procédure devant le juge, fait constater la résiliation du bail et obtient l'expulsion ainsi que le recouvrement des sommes dues.

Les premiers réflexes

Dès le premier loyer manquant, agissez vite et par écrit. Plus vous attendez, plus la dette grossit et plus le recouvrement devient difficile. Trois gestes utiles tout de suite.

Relancer le locataire par écrit, en gardant une trace datée.
Réunir vos preuves : bail, quittances, décompte des sommes dues, échanges.
Vérifier les garanties en place (caution, garantie loyers impayés, dépôt de garantie).

Si vous avez souscrit une assurance ou si un garant s'est engagé, vos options changent. Nous détaillons ces leviers dans la page recours en cas de loyer impayé (caution, assurance).

Les étapes, de la relance à l'expulsion

Le recouvrement locatif suit une gradation. Chaque étape n'a lieu que si la précédente n'a pas suffi.

Étape	Qui agit	Effet	Délai indicatif
Relance amiable	Le bailleur	Rappel écrit, sans portée contraignante	Immédiat
Mise en demeure d'avocat	L'avocat	Sommation formelle, point de départ documenté	8 à 15 jours (délai d'usage)
Commandement de payer	Le commissaire de justice	Vise la clause résolutoire du bail	Six semaines
Assignation et audience	L'avocat, devant le juge	Résiliation du bail, condamnation, expulsion	Variable selon le tribunal, plusieurs mois en pratique
Expulsion	Le commissaire de justice, assisté de l'avocat	Exécution de la décision. En cas de refus de concours du préfet, l'avocat met l'État en demeure et engage la procédure en responsabilité de l'État.	Deux mois après commandement de quitter les lieux, hors trêve (1er nov. au 31 mars)

La première étape juridique sérieuse est traitée en détail dans la page mise en demeure pour loyer impayé. La suite judiciaire est expliquée dans la page procédure d'expulsion.

Votre locataire ne paie plus ?

Maître Djaraouane rédige et envoie votre mise en demeure d'avocat dès 49 € TTC.

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Combien ça coûte, et qu'est-ce qui est récupérable

La logique est transparente : une première intervention peu coûteuse, puis une procédure complète seulement si elle est nécessaire. Une partie des sommes engagées peut être réclamée au locataire.

Prestation	Tarif	Quand
Mise en demeure d'avocat	49 € TTC	Première intention
Procédure complète	Environ 1 000 € TTC	Si la mise en demeure reste sans effet

Le détail figure sur la page coût d'une procédure pour loyer impayé.

Pourquoi passer par un avocat

C'est la vraie différence avec les plateformes en ligne classiques. Maître Djaraouane est avocat inscrit au Barreau de Paris. Il ne se contente pas d'envoyer un courrier : il peut représenter le bailleur devant le juge des contentieux de la protection, là où une plateforme non-avocat doit vous renvoyer vers un tiers. Ce point est développé sur la page avocat loyer impayé à Paris.

Les calendriers, en particulier la suspension hivernale de l'expulsion, sont détaillés sur la page délais d'expulsion et trêve hivernale.

Dernière étape, parfois méconnue : si le préfet refuse le concours de la force publique pour exécuter l'expulsion, l'État doit indemniser le propriétaire. Voir indemnisation de l'État en cas de refus d'expulsion.

Questions fréquentes

Mon locataire ne paie plus, par quoi commencer ?

Commencez par une relance écrite amiable, puis une mise en demeure. La mise en demeure d'avocat a une vraie portée juridique et déclenche le compte à rebours vers la procédure. Conservez chaque preuve (quittances, échanges, relevés).

Au bout de combien de temps puis-je agir ?

Vous pouvez relancer dès le premier impayé. Pour un bail d'habitation, la procédure judiciaire peut être engagée après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines (article 24 de la loi du 6 juillet 1989).

Suis-je obligé de prendre un avocat ?

Devant le juge des contentieux de la protection, la représentation par avocat n'est pas toujours obligatoire, mais elle sécurise la procédure et évite les vices de forme qui font perdre des mois. Maître Djaraouane représente directement le bailleur à l'audience.

Une lettre de mise en demeure suffit-elle souvent ?

Dans une partie des dossiers, une mise en demeure d'avocat sur papier à en-tête suffit à débloquer le paiement, sans aller plus loin. La procédure complète ne s'enclenche que si elle reste sans effet.

Puis-je expulser moi-même mon locataire ?

Non. L'expulsion ne peut résulter que d'une décision de justice exécutée par un commissaire de justice. Couper l'eau, changer la serrure ou expulser soi-même est interdit et lourdement sanctionné.

Que puis-je récupérer sur le locataire ?

Vous pouvez réclamer les loyers et charges impayés et une indemnité d'occupation après résiliation. Les frais de procédure obligatoires (commandement, assignation, signification) relèvent des dépens, à la charge du locataire perdant (article 696 du Code de procédure civile). Les honoraires d'avocat peuvent être mis à sa charge au titre de l'article 700 du même code, selon l'appréciation du juge.

La trêve hivernale bloque-t-elle tout ?

La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l'exécution de l'expulsion, mais elle n'empêche pas d'engager et de faire avancer la procédure judiciaire en parallèle. Elle ne s'applique pas en cas de relogement assuré dans des conditions adaptées, ni en cas de squat (article L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution).

Combien coûte la démarche avec JuriCréances ?

La mise en demeure d'avocat est à 49 € TTC. Si elle reste sans effet, le forfait procédure complète est d'environ 1 000 € TTC, avec un honoraire de résultat uniquement sur les sommes réellement encaissées.